МОСКВА, 22 июл — РИА Недвижимость. С февраля 2022 года на рынке жилья Крыма сменился портрет основного покупателя: если раньше это были большей частью люди с материковой части России, то теперь недвижимость чаще покупают местные жители. При этом цены, как на новостройки, так и на вторичное жилье, пока продолжают расти – продавцы держат их, полагая, что на рынок вскоре начнут активно возвращаться люди, живущие в других регионах страны, рассказали РИА Недвижимость эксперты.
Остались только свои
С конца февраля среди покупателей жилья в Крыму, как новостроек, так и «вторички», стало больше непосредственно самих крымчан, хотя традиционно особенностью этого рынка было то, что спрос на лоты на побережье (примерно 60% всего предложения) формировали в основном люди, приехавшие из других регионов России.»Они покупали недвижимость взамен своих дач или как место отдыха на каникулах, во время отпуска», — обрисовала картину руководитель офиса «Миэль» в Симферополе Екатерина Трухина, добавив, что таких покупателей стало меньше примерно на 50% по сравнению с показателем аналогичного периода прошлого года.
По ее словам, сейчас покупатели из России боятся близости боевых действий, а также видят серьезную проблему в отсутствии авиарейсов и закрытии аэропортов. Еще одна причина – слишком высокие ставки по ипотеке в марте-мае, когда кредит предлагалось брать под 20% годовых.
«Зависли квартиры и у нерезидентов-граждан Украины. Они сейчас физически не могут приехать на сделку, плюс возникли трудности с расчетами в банках», — добавила руководитель офиса в Ялте агентства недвижимости «Миэль» Марина Епифанова.
А вот недвижимость на материковой части Крыма, по словам Трухиной, традиционно пользуется спросом у местного населения. Падение спроса в этом сегменте, по оценкам риелтора, составило примерно 60%, и оно произошло в основном из-за дорогой ипотеки.
Из-за чрезмерно высоких ставок объем выдачи ипотеки на крымские новостройки в марте-мае упал более чем в восемь раз от максимального уровня декабря 2021 года. И очередной рост вновь наметился только в июне, когда рынок в полной мере отреагировал на снижение ключевой ставки Банком России до докризисного уровня в 9,5% годовых.
«Сейчас на ипотеку в основном поступают обращения от жителей самого Крыма, и всего до 25% от общего объема — от клиентов с материка», — рассказали в «Генбанке» – одном из четырех банков (еще здесь работают РНКБ, «Россия» и с весны текущего года Промсвязьбанк), который выдает ипотечные кредиты на покупку жилья в Крыму.
По данным же РНКБ, примерно 70% заявок на ипотечные кредиты приходит от самих крымчан, остальные — от жителей материковой части России.
Еще одной важной категорией людей, приобретавшей недвижимость на полуострове до февраля, были инвесторы. Срок окупаемости вложений в крымское жилье составлял около 10 лет в Евпатории и более 20 лет в Ялте, напомнил гендиректор группы компаний «Монолит», строящей в Крыму, Якуб Асанов. Для сравнения, в Сочи этот срок, по его словам, равен не менее чем 20 годам.»Но в настоящее время жилье приобретается для себя. Инвесторы не склонны вкладывать собственные средства, не понимая сроков возврата инвестиций, а на сегодняшний день никто не может предсказать сроки завершения специальной военной операции и когда откроется небо для полетов», — отметил в свою очередь исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы Владислав Преображенский.
Что касается спроса со стороны граждан восточной Украины, то застройщики и риелторы не видят его всплеска, хотя такие клиенты у них всегда были.
Также не наблюдается и покупок со стороны беженцев с Украины. Это связано в том числе и с тем, что взять ипотеку на жилье в Крыму может только гражданин России, который должен быть трудоустроен на ее территории.
Строительство не останавливается
Несмотря на падение спроса на недвижимость, в Крыму продолжают активно строить новое жилье. На сегодняшний день объем объектов в стройке на полуострове, где работают только местные компании, а не федеральные застройщики, составляет 620 тысяч квадратных метров – это примерно соответствует уровню 2021 года, оценил Преображенский.
Основная часть новостроек относится к комфорт-классу (69% рынка), доля бизнес-класса — 29%, премиума — 5%, «элитки» – 4%, а у эконома всего 3%.
Крайне активен в Крыму и сегмент индивидуального жилищного строительства – таких домов сдается в эксплуатацию больше, чем многоквартирных. По данным Асанова, за первое полугодие 2022 года на индивидуальное жилье пришлось 383 тысячи квадратных метров из 400 тысяч «квадратов» общего ввода.
Что касается цен на первичное жилье, то в среднем в Крыму стоимость квадратного метра в новостройках, по оценкам Московского клуба инвесторов, составляет сейчас 127,9 тысячи рублей — на 23% выше результатов февраля.
В курортных же городах полуострова «квадрат» первичного жилья подорожал на 5,1% относительно февраля – до 178,9 тысячи рублей, подсчитал гендиректор федерального портала «Мир квартир» Павел Луценко.
Средняя цена лота составляет 5,9 миллиона рублей во всем Крыму и 9,4 миллиона рублей в курортных городах. В Керчи это 6,4 миллиона рублей, в Симферополе – 7,8 миллиона, а в Ялте — 13,3 миллиона, в Алуште – 9,8 миллиона, а в Судаке – 11,5 миллионов.
«Вторичка» держит цены
Вторичный рынок жилья в Крыму получил серьезный удар весной этого года и на время практически замер, как и аналогичный сегмент всего российского рынка.
Число сделок с готовой недвижимостью в первом полугодии сократилось более чем на 50% по сравнению с показателями прошлого года, констатировала директор агентства недвижимости «Мультидом» в Севастополе Наталья Массальская.
С конца зимы на рынке нарастает дисбаланс увеличивающегося предложения (с февраля по июль количество продаваемых квартир в Крыму поднялось в среднем на 10-15%) и платежеспособного спроса (он снизился на 45% к февралю).
«Но продавцы, несмотря ни на что, планируют продать свои объекты дороже и надеются на скорое урегулирование ситуации. Они все еще не готовы делать скидки, процент торга в Крыму находится на уровне среднероссийских значений 4,5-5% от начальной цены предложения», — заметил Александр Иванов, ведущий аналитик федеральной компании «Этажи», работающей на вторичном рынке Крыма. При этом покупатели, по его словам, наоборот, рассчитывают на существенный дисконт в нынешних условиях. Таким образом, сделку часто так и не удается провести.
Для покупателей из России усложняет ситуацию и то, что вторичное жилье в Крыму, хотя в целом оно довольно приличное и с неплохим ремонтом, до сих пор часто имеет проблемы с документами.»В ЕГРН внесены данные далеко не обо всех объектах недвижимости. Зачастую граждане даже не задумываются о том, что их документы хоть и являются правоустанавливающими, но не соответствуют современному российскому законодательству», — рассказала член Ассоциации юристов России Мария Спиридонова.
Также в документах, по ее словам, могут встречаться расхождения в силу некоторых различий украинского и российского жилищного законодательства — учет жилой площади, статус многоквартирных домов и прочее. Самовольные постройки в Крыму также не редкость.
Согласно данным Республиканского института политических и социологических исследований, треть специалистов агентств недвижимости и частных риелторов в Крыму сталкивались со случаями оспаривания сделки купли-продажи жилья третьим лицом в суде. Такие риски тоже отталкивают российских покупателей от крымской недвижимости.
И все же цена вторичной недвижимости Крыма пока не только не упала по сравнению с февралем, но и продолжила рост. По подсчетам «Мира квартир», в июле она составляет 143,7 тысячи рублей за квадратный метр (+16,3% к марту) и 8,1 миллиона рублей за лот (+7,7%). Самые дорогие квартиры в Ялте (10,7 миллиона рублей), в Симеизе – 11,8 миллиона и в Гурзуфе – 11,2 миллиона рублей.
Большие надежды
По словам экспертов, продавцы и новостроек, и вторичного жилья не торопятся снижать цены, так как рассчитывают на то, что местные жители в скором времени начнут активнее покупать недвижимость в Крыму и, кроме того, на рынок вернутся покупатели с «большой России». По их мнению, оживление в обеих категориях произойдет в том числе за счет удешевления ипотеки. Еще они ждут восстановления авиасообщения и окончания боевых действий на Украине.
На вторичном рынке ситуация сложнее, так как для него не работают льготные программы ипотеки, которые действуют в Крыму, как и в других российских регионах.»Но и тут продавцы пока не готовы уступать по деньгам и торгуются с большим трудом. Кроме того, вторичный рынок во многом ориентируется на новостройки, а застройщики сегодня не собираются снижать цены, имея господдержку и проектное финансирование от банков», — объяснила в свою очередь Массальская.
Но, вместе с тем, участники рынка видят, что в Крыму все больше проблема несбалансированности предложения и платежеспособного спроса. До конца 2022 года в Крыму планируют ввести более 800 тысяч квадратных метров жилья – это больше, чем в 2021 году. При большом числе новостроек и сравнительно неплохого вторичного жилья есть риск, что квартиры по их нынешним ценам через какое-то время будет особо некому покупать: люди из России пока не торопятся совершать сделки, а благосостояние самих крымчан не очень высоко.
Как предупреждают риелторы, по мере углубления этой ситуации цены все же могут пойти вниз. Однако вплоть до конца текущего года, по прогнозам экспертов, снижение будет небольшим: всего 1-2% в сегменте новостроек и не более 5-10% на «вторичке».
