Специальный корреспондент РИА Недвижимость
МОСКВА, 15 июл — РИА Недвижимость. Выбор надежного застройщика жилья в 2025 году в России должен включать анализ сроков сдачи проектов, финансовой отчетности, объема продаж и судебной истории компании, считают эксперты, опрошенные РИА Недвижимость.
Юридическая чистота и соблюдение сроков
По словам эксперта группы корпоративных рейтингов Аналитического кредитного рейтингового агентства (АКРА) Антона Тренина, в первую очередь следует проверить юридическую чистоту застройщика. Нужно убедиться, что он зарегистрирован в едином государственном реестре юридических лиц (ЕГРЮЛ) – статус юрлица должен быть «действующее». Кроме того, застройщик должен иметь разрешение на строительство, которое можно проверить в единой информационной системе жилищного строительства (ЕИСЖС) госкомпании «Дом.РФ». «Если разрешение истекает через три месяца, а стройка на начальном этапе, это риск», – пояснил он.
Также Тренин рекомендовал изучить проектную декларацию по строящемуся объекту и обратить особенное внимание на информацию о правах собственности на земельный участок, на котором ведется строительство. Найти ее также можно в ЕИСЖС по названию юрлица или ИНН застройщика и названию жилого комплекса.«»Стоит обратить внимание на пунктуальность девелопера в соблюдении заявленных сроков сдачи объекта. Чем меньше переносов, тем лучше. Их отсутствие говорит о наличии выстроенных процессов внутри девелоперской компании и в большинстве случаев о наличии финансовых резервов», – сказал руководитель «Циан.Аналитики» Алексей Попов. Эти данные можно найти, оценив проекты застройщика в ЕИСЖС.
Попов также призвал аккуратнее относиться к проектам, где применяется нестандартное ценообразование. По его словам, цены на 25-30% ниже рынка и аномально большие скидки в 35-60% могут свидетельствовать об ухудшении финансового положения компании. С другой стороны, проекты со слишком высокими ценами, плюс 30% к рынку и выше, также свидетельствуют о проблемах: медленном наполнении эскроу-счетов и, как следствие, возможном несоблюдении сроков сдачи объекта.
ДДУ, судебные дела и финотчетность
Региональный директор департамента городской недвижимости NF Group Андрей Соловьев посоветовал перед выбором новостройки внимательно изучить условия договора долевого участия (ДДУ). В нем не должно быть условий, понуждающих к заключению каких-либо иных договоров, отличных от договора участия, не должно быть ограничений на распоряжение правом требования, например запрета на переуступку прав по ДДУ без согласия застройщика, при условии полной оплаты участником, а также каких-либо штрафов для дольщиков.
При этом в договоре обязательно должен быть указан адрес земельного участка, кадастровый номер, этажность и площадь объекта, проектный номер квартиры, сроки сдачи, четко зафиксированная цена и цена за квадратный метр. В случае, если помещение передается с отделкой, должно быть предусмотрено соответствующее приложение с указанием материалов и мебели, указал он.
Член совета директоров инвестиционной платформы SimpleEstate Артем Цогоев рекомендовал при выборе застройщика обращать внимание на его судебные разбирательства и финансовое положение. В картотеке арбитражных дел следует искать иски по взысканию с застройщика задолженностей, особенно перед подрядчиками и поставщиками, иски от дольщиков, заявления о банкротстве. «Если у застройщика или компаний, с ним аффилированных, много исков от кредиторов за последние два-три года – это ред флаг», – уверен Цогоев.
Он отметил, что еще одним важным источником данных о девелоперской компании является ее финансовая отчетность. В ней необходимо обратить внимание на динамику выручки – падение на 30% год к году без объективных причин является плохой характеристикой стабильности компании. Также Цогоев рекомендовал посмотреть на объем долгов застройщика – если он превышает 80% от активов, это плохой знак. У таких компаний могут возникнуть проблемы с обслуживанием кредита. Найти отчетность можно на сервисах раскрытия информации или на сайте компаний.
Распроданность и отзывы покупателей
По мнению гендиректора Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК) Федора Выломова, покупателя должен насторожить разрыв между распроданным и готовым жильем у застройщика. Разница не должна быть менее 50%. Найти этот параметр можно в ЕИСЖС.
Кроме того, эксперты советуют время от времени лично оценивать ход строительства дома и по возможности общаться с другими клиентами компании, в том числе бывшими. В последнем случае стоит выяснить, получили покупатели квартиру в принципе, вовремя ли это произошло, соответствовало ли качество переданного жилья ожиданиям, какие остались впечатления от взаимодействия с застройщиком, отметил Цогоев.
Также специалисты предупредили о рисках приобретения квартир в рассрочку. По словам Тренина, если рассрочка от застройщика предполагает дальнейший переход на ипотеку, покупатель может столкнуться с неподъемными для него размерами платежей. Для девелоперов же рассрочка чревата недофинансированием проекта и усложнением обслуживания своего долга, так как высокая доля продаж в рассрочку снижает покрытие проекта по эскроу-счетам, указал Соловьев. В любом случае при использовании рассрочки, график платежей должен быть прописан в ДДУ, а средства должны поступать только на эскроу-счет, заключил Тренин.
