Обозреватель РИА Недвижимость
Рынок новостроек Москвы в начале осени несколько оживился после снижения ставок по ипотеке и банковским депозитам, вторичка же продолжает стагнировать, рассказали РИА Недвижимость эксперты. Они полагают, что до конца года спрос на первичное жилье в столице увеличится на 15-20%, а на вторичном рынке покупатели будут ждать снижения ипотечных ставок до 11-13%.
Новостройки встрепенулись
Первичный рынок жилья Москвы начал оживляться в последнее время благодаря снижению ставок по ипотеке и переводу денег с банковских депозитов в недвижимость, констатируют эксперты. Ипотечные ставки, по данным руководителя отдела ипотечного кредитования «Гранель» Татьяны Боевой, сейчас колеблются в диапазоне от 18,5% до 23%.
Если в первом квартале в среднем по рынку на ипотеку приходилось 44% от всех сделок по продаже жилья в новостройках, то по итогам второго квартала доля выросла до 50%, а в третьем – уже до 56%, сообщила основатель bnMAP.pro Ирина Доброхотова. Из-за роста доли ипотечных сделок снижается доля рассрочки, добавила Боева, оценив ее в 10%.
Свою роль, по словам управляющего директора отделения «На Николоямской» агентства недвижимости «Миэль» Юлии Антясовой, играет обсуждаемое сейчас возможное ограничение программы семейной ипотеки в зависимости от региона и количества детей в семье. Это стимулирует некоторых покупателей не затягивать с принятием решение о сделке.
«Что же касается банковских депозитов, то снижение ключевой ставки сделало их менее привлекательными, и люди начали выводить свои средства и перекладывать их в недвижимость», – прокомментировала Антясова.
В августе 2025 года, по данным Банка России, в структуре привлеченных средства от физлиц выросли только остатки на срочных вкладах (+0,2%, до 43,6 триллионов рублей). Средства на рублевых текущих счетах, наоборот, уменьшились (-0,2%) и составили 17,6 триллиона рублей.
В то же время объем сделок на первичном рынке, по оценкам Доброхотовой, по итогам девяти месяцев не дотянул до показателей прошлого года и оказался на 9% меньше результата аналогичного периода 2024 года, составив примерно 3 миллиона квадратных метров. Из них около 1 миллиона «квадратов» было продано в третьем квартале.
Одна из тенденций, которая четко фиксируется экспертами на рынке новостроек Москвы, – это сокращение предложения и вымывание дешевых лотов. По итогам сентября в реализации, по данным агентства «НДВ Супермаркет недвижимости», находилось 3,3 миллиона квадратных метров, что на 18% меньше, чем в прошлом году.«
"Причина этому – высокие ставки по проектному финансированию, по бридж-кредитам, а также общая осторожность (застройщиков – ред.) в планировании на будущее", – объяснил руководитель "Циан.Аналитики" Алексей Попов.
Руководитель «Циан.Аналитики»
О тенденции по вымыванию дешевого предложения, по словам Доброхотовой, ярко свидетельствуют следующие цифры: в январе доля лотов комфорт-класса в структуре предложения в старой Москве составляла 46%, а в сентябре – уже только 37%.
Цены на новостройки столицы при этом стагнируют. Средняя цена квадратного метра в массовом сегменте (классы эконом и комфорт) в сентябре, по данным bnMAP.pro, составила 372,5 тысячи рублей. По сравнению с сентябрем прошлого года показатель практически не изменился.
Застройщики готовы делать достаточно существенные скидки: средний их размер в третьем квартале 2025 года в Москве составлял 14%, оценил коммерческий директор сервиса «Яндекс Недвижимость» Евгений Белокуров. Осенью 2024 года, по данным «Бест-Новостроя», этот показатель равнялся примерно 3%.
Вторичка не в тонусе
Ситуация на вторичном рынке жилья Москвы выглядит более печально, чем в сегменте новостроек. В конце второго-начале третьего квартала 2025 года там тоже произошел некоторый скачок спроса, но он был недолгим, констатировал руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.Ru» Олег Репченко.«
"После короткого всплеска активности в июне и июле, вдохновленного началом снижения ключевой ставки Банком России, уже в августе спрос вновь ушел в минус", – отметил он.
Руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.Ru»
По итогам девяти месяцев, как оценил директор направления «Вторичный рынок» агентства «Инком-Недвижимость» Сергей Шлома, вторичный рынок не досчитался около 20% покупателей в сравнении с прошлым годом.
Несмотря на снижение ставок по рыночной ипотеке, доля сделок с кредитом при покупке вторичного жилья в настоящий момент не превышает 16% (против 10% в течение первого полугодия), отметил Шлома.«
"Реально ипотека на ситуацию с недвижимостью в этом сегменте пока влияния особо не оказывает. Настоящая активность ипотечных покупателей начнет проявляться, когда ставки по кредитам на жилье достигнут 11-13%, вот тогда можно будет говорить, что рынок эта ситуация устраивает", – объяснил он.
Директор направления «Вторичный рынок» агентства «Инком-Недвижимость»
Не менее 80% клиентов вторичного рынка решают квартирный вопрос с помощью альтернативных сделок, рассказал Шлома. А и если берут ипотечный кредит, то на сумму не более 2-3 миллионов рублей.
Подавляющее большинство заемщиков сейчас берет кредиты не на годы, а на месяцы. А иногда и на дни, добавил риелтор Евгений Коноплев.«
"У меня бывали такие случаи, когда продажей другой квартиры закрывался ипотечный кредит, взятый на покупку большей квартиры, и один день ипотеки обходился заемщику в сумму больше 6 тысяч рублей", – рассказал он.
Риелтор
Цены на вторичное жилье в такой ситуации на рынке показывают хоть и совсем большой, но все же рост. По итогам сентября квадратный метр, по данным IRN.Ru, стоил в среднем 280 тысяч рублей, что на 3% больше, чем годом ранее.
Продавцы все еще держат цены и не готовы делать существенные скидки покупателям и ждут оживления спроса по мере снижения ставок по ипотеке. Кроме того, в большинстве своем собственники продают квартиры с целью покупки нового жилья, поэтому просто не могут идти навстречу покупателю, дали объяснение в «Авито Недвижимости».
С верой в лучшее
На рынке новостроек Москвы прогноз по спросу на ближайшее будущее в целом положительный, если снижение ключевой ставки и, как следствие, ставок по ипотеке, продолжится, ожидает Антясова.«
"Конечно, пока уровень ключевой ставки все еще слишком высок, чтобы были более-менее массово перезапущены рыночные ипотечные программы", – отметила Доброхотова.
Основатель bnMAP.pro
Но если ставка ЦБ продолжит падать, то с 12-14% начнется активный рост числа ипотечных сделок, особенно среди людей с накоплениями в 2-4 миллиона рублей, дала прогноз Антясова.
«На данный момент такие покупатели не могут позволить себе покупку недвижимости без ипотеки, но в будущем их доля на рынке вырастет. Это, скорее всего, произойдет в следующем году, когда ситуация с депозитами станет менее выгодной», – полагает она.
При хорошем сценарии развития событий до конца года, по ожиданиям Попова, спрос на покупку новостроек в Москве может вырасти на 15-20%, тогда как предложение сократится еще на 5-7%. Цены при этом будут умеренно расти – примерно на 1,5% в месяц.
На вторичном же рынке жилья Москвы до конца года продолжится стагнация – цены будут сохраняться на текущих уровнях, ожидает Шлома.
В этом сегменте начавшееся снижение ключевой ставки, по опасениям Репченко, может, наоборот, подморозить спрос.«
"Это психологический момент: когда ставки повышают, есть риск, что они станут еще выше, и люди бросаются брать кредит даже под высокий процент, а когда снижают, напротив, продолжают ждать их еще большего падения", – объяснил он.
Руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.Ru»
Кроме того, депозиты даже после снижения ключевой ставки пока еще продолжают давать хорошую доходность, добавил Репченко, что ограничивает приток вкладчиков на жилищный рынок.