Обозреватель РИА Недвижимость
– Обычно начало года – не самый активный период в строительном бизнесе. А Sminex в первом квартале отметился и приобретением новых участков, и стартами проектов. С чем связаны такие темпы?
– Проекты, о которых вы говорите – это не старт, а, наоборот, итоги работы в предыдущие несколько месяцев. У нас в компании принят внутренний финансовый год, он начинается с 1 июля. Например, в течение двух лет, с июля 2025 года, Sminex планирует инвестировать в покупку новых площадок около 150 миллиардов рублей. То есть за год – половину этой суммы. Сейчас мы выполнили план уже на 70%. За последние четыре месяца купили сразу четыре площадки для строительства элитных домов: «Рождественка 8» на Кузнецком Мосту, участки на улице Льва Толстого (пятый наш проект в Хамовниках), на Пятницкой улице в Замоскворечье, где мы, кроме прочего, отреставрируем объект культурного наследия – Сытинскую типографию, и на Берниковской набережной в Таганском районе.
– Каков сейчас земельный банк компании? Планируете вы его в ближайшие годы расширять или сокращать?
– Если говорить об участках для будущих проектов, то это около 360 гектаров, 67 из них – внутри МКАД. Большая часть этого земельного банка – наследие девелоперской компании «Инград», которую мы приобрели в 2024 году. Также с этой покупкой мы получили 13 тысяч гектаров под сельскохозяйственную деятельность, добычу песка, щебня, леса и индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) в городских округ Клин, Дмитров и Мытищи Московской области.
Вообще на практике понятие земельного банка как вложения средств для нашей компании не характерно. Мы не можем позволить себе заморозить деньги на неопределенный период, закупать землю на десять лет вперед без конкретной цели. Для нас это абсолютно непродуманная история.«Финансовый план Sminex выражен не в гектарах и квадратных метрах, а в деньгах. Когда мы покупаем не девелопера со всем его портфелем, а отдельные площадки, то они всегда профильные и под конкретные проекты. И сразу идут в работу. Буквально не простаивают ни одного дня.
Сегодня мы строим и проектируем в центре Москвы свыше полумиллиона элитных квадратных метров – больше, чем другие девелоперы. В Хамовниках, например, на нас приходится каждый четвертый квадратный метр. И также мы занимаем в данной локации первое место по объему предложения.
– Будете ли вы и дальше распродавать непрофильные активы, доставшиеся вам от «Инграда»?
– По сельхозземлям мы ведем переговоры с крупными агрохолдингами, подмосковными и региональными сельхозпроизводителями. Сейчас выставляем на продажу новый пул подмосковных участков под девелоперские проекты – малоэтажные дома, премиальные коттеджные поселки. Все это земли со значительным инвестиционным потенциалом. Ищем покупателей на непрофильные для Sminex активы «Инграда» в Новой Москве и Подмосковье: Булатниково в Ленинском районе Московской области, «Белый Град» в Мытищах, Филимонковское в Новой Москве и Румянцево в Солнцевском районе Москвы.
– Не было замыслов освоить их самим, построить элитные коттеджные поселки, к примеру?
– Это не наш профиль, рынок ИЖС вне нашей компетенции. Вот проекты за пределами центра Москвы мы продолжаем запускать, и они встречают хороший отклик. Сейчас, например, в работе кварталы на Автозаводской и на Вятской улицах. При этом мы понимаем, что в таких домах решающую роль играет цена, которая, разумеется, ниже, чем в центре столицы.
Мы вообще не быстрые, а сдержанные, когда речь идет о новых рынках. Долго изучаем, считаем и чаще всего отказываемся, потому что можем заработать ту же сумму на понятном нам бизнесе.
– Профильные площадки для вашей компании – это участки под элитную недвижимость? Но в границах ЦАО находить их все труднее. Как вам это удается?
– Каждая покупка площадки – это целая операция, если честно, рынок высококонкурентный. У нас большая экспертиза, и если другие игроки видят, что Sminex сделал предложение тому или иному продавцу, то на следующий день его пытаются перекупить. По этой причине нам приходится соблюдать особую секретность в процессе подготовки каждой сделки.
С другой стороны, некоторые девелоперы, успевшие приобрести хороший участок в центре, посчитав рентабельность проекта, понимают, что не осилят, и приходят к нам с предложением о перепродаже. Складывается по-разному, но, когда строительство уже началось и не соответствует нашим стандартам, приходится отказываться. Люди очень удивляются: «Какая вам разница? Просто поменяете бренд, повысите цену процентов на 20 и будете продавать». Но я каждый раз объясняю, что это не футболка с логотипом известного бренда на дешевом рынке. С премиальной и элитной недвижимостью так нельзя. Sminex строит свои дома по фирменному подходу Fine Development (зарегистрирован как товарный знак – ред.) с вниманием к каждой детали. Далеко не все площадки, тем более, если там уже начаты какие-то работы, соответствуют нашей планке качества. Каждый проект требует тщательной проработки. Инвестиционный цикл нашего дома занимает в среднем семь лет.
– На рынке комфорт-жилья мы слышим уже про сокращение сроков до одного года. Почему элит-класс строится так долго?
– Потому что опыт в этом сегменте в прямом смысле слова дорого стоит. Сегодня мы занимаем свыше 30% рынка, то есть каждый третий элитный лот на витрине – от Sminex. И мы точно знаем, чего хотят наши клиенты, а чего делать категорически нельзя.«Стоимость одного квадратного метра в элитной квартире составляет в среднем 3 миллиона рублей. Очевидно, что каждый метр должен нести конкретную функциональную нагрузку. Никто не захочет платить такие деньги за лишние площади. Поэтому мы около года работаем только над планировочными решениями.
Внешний вид дома высокого ценового сегмента также не может быть типовым. Да, сегодня кто-то из потенциальных покупателей ориентирован на современное остекление в пол, кто-то хочет дом в сталинском стиле, кто-то вообще интересуется дореволюционными историческими зданиями. Но так или иначе стоимость внешней отделки дома такого уровня не может быть низкой, в каком бы архитектурном стиле он не был исполнен. Это всегда премиальные материалы и эксклюзивные дизайнерские решения.
Также мы оцениваем перспективный «навес» продаж на рынке примерно на два года вперед, специально в пессимистичном сценарии, чтобы скорректировать потенциальные темпы работы над проектами. Допустим, в этом году мы видим, что на рынке элитной недвижимости есть «навес» предложения. Но при этом новых проектов вводится мало. А это значит, что через два-три года возникнет дефицит.
– Как обстоят дела с новыми проектами? Довольны ли вы финансовыми итогами 2025 года и какие планы на 2026 год?
– В прошлом году мы ввели в эксплуатацию 373 тысячи квадратных метров, в том числе дом «Лаврушинский» и современную часть «Ильинки 3/8» в 160 метрах от Красной площади, отреставрировали «Городскую усадьбу в Орлово-Давыдовском».
В 2026 году мы планируем ввести сопоставимый объем – 354 тысячи квадратных метров. В марте закончили реставрацию исторических особняков «Ильинки 3/8» – зданий бывших Теплых торговых рядов. Завершаем строительство домов «Чистые Пруды» и «Обыденский №1», премиального квартала Life Time и делового центра Twist. Кроме того, в этом году ожидается ввод стадиона «Торпедо», реконструкцию которого мы финансируем.«На рынок планируем вывести проекты площадью 71 тысяча квадратных метров. Это элитный дом на Патриарших прудах, еще семь домов и виллы клубного квартала «Фрунзенская набережная». Уже вывели на рынок креативный деловой центр «Мануфактура XIX» на Кутузовском направлении.
Про финансовые итоги 2025 года по системе МСФО говорить еще рано. Они будут подведены ближе к лету. По данным управленческого учета, выручка составила 123,1 миллиарда рублей против 81,4 миллиарда рублей в 2024 году. Не секрет, что такой значительный рост во многом связан с покупкой «Инграда». Однако в 2026 году мы также ожидаем увеличения финансовых показателей.
– А есть ли в планах покупка еще одной девелоперской компании – так же, как вы купили «Интеко» и «Инград»?
– Если честно, очень хотелось бы. Такого рода покупка оптом сразу закрывает большинство плановых показателей на год. Ведем переговоры, но пока конкретных планов нет, все варианты мы рассматриваем и детально анализируем.
– Не связываете ли такие предложения с тем, что требования к девелоперам со стороны правительства Москвы ежегодно растут? Насколько вам комфортно работать в этих жестких рамках?
– Да, изменения требований московских властей идут последние год-два достаточно активно. В основном они направлены на оттачивание системности и прозрачности всех процессов, более четкие правила. Мы порой слышим от коллег из девелоперских компаний некоторое недовольство по этому поводу.
Мы в Sminex, наоборот, эту политику полностью поддерживаем. С нашим уровнем проработки только с момента покупки до получения разрешения на строительство проходит 2-2,5 года. Банкиры говорили нам, что другие их клиенты-девелоперы выходят на площадку куда быстрее – менее чем через год.«Теперь благодаря стандартам правительства Москвы требования к архитектуре, благоустройству, социальной инфраструктуре проектов стали равными для всех. То есть наши конкуренты уже не могут сдать проект по принципу «нарисуем – будем жить», как иногда случалось. Конечно, нам также пришлось еще внимательнее смотреть на какие-то моменты. Но это правильно, так как направлено на благо города и москвичей.
Давайте честно: до недавних времен были девелоперы, которые чуть ли не за месяц выходили с продуктом. Правда, потом часто публично не освещалось, что бизнес-модель у них почему-то не летит, квартиры не покупают. Естественно, они начинали демпинговать в цене, чтобы выплатить кредиты. Такие ситуации создавали на рынке нездоровую среду. Поэтому спасибо большое властям Москвы, что они сформировали для всех одинаковые конкурентные условия.
Москва – красивый город, таким он был сотни лет, таким и должен оставаться. Надеюсь, что и после нас дома Sminex будут радовать глаз, создавая неповторимый архитектурный облик столицы для будущих поколений.
– Вы достаточно откровенно обозначили проблемы отрасли. Хотелось бы коснуться еще двух. Во-первых, громкие дебаты сейчас идут на тему господдержки строительной отрасли. Кому, за что и сколько – вот, наверное, основные вопросы, которые сегодня обсуждают девелоперы. Что вы думаете об этом?
– Как я уже сказала, мы всегда за равные конкурентные условия. Какое-то искусственное выделение некоторых девелоперов, их локальная поддержка или иные преференции, на наш взгляд, только искажают рыночную ситуацию и в конце концов приводят к каким-то нездоровым и неэффективным результатам. Для Sminex единственная необходимая господдержка – это равные условия на рынке с уважаемыми коллегами по стройотрасли. Эффективные выживут, неэффективные нет, это обычная практика.«На мой взгляд, сегодня ситуация в сфере недвижимости не лучше и не хуже, чем в прошлые годы. Мы плотно работаем с банками, изучаем всю предоставляемую ими аналитику. Так вот, согласно их заключениям, рынок недвижимости сегодня явно не в худшем состоянии и в каком-то смысле более устойчив, чем другие. Мы за то, чтобы в первую очередь государство поддерживало как раз те отрасли, в которых работают наши будущие покупатели. Тогда и у строителей все будет хорошо.
– И, конечно же, всем интересно, сколько стоит квартира в элитном сегменте Москвы в 2026 году. Вы уже назвали цену квадратного метра. А каков средний чек покупки?
– Ежеквартально Sminex рассчитывает индекс стоимости элитной недвижимости Москвы, который показывает корреляцию цены квадратного метра в сделках и предложении. За последний год его значение выросло на 15,5% – до 2,8 миллиона рублей. Если в среднем цена предложения равна 3,17 миллиона рублей за квадратный метр, то цена метра в сделке – 2,4 миллиона рублей.«При этом покупателям высококлассной недвижимости важна не столько цена, сколько ценностные характеристики: расположение в историческом центре, красивая архитектура, приватность, насыщенная инфраструктура.
За это особенно ценятся коллекционные лоты – пентхаусы, ситихаусы и виллы с террасами, дровяными каминами и патио. В четвертом квартале 2025 года покупатели потратили на такие лоты в Москве рекордные 10 миллиардов рублей. Больше всего купили у Sminex – шесть из восьми лотов.
Если говорить о стоимости именно наших квартир, то сейчас средняя цена квадратного метра в элитных домах Sminex – 3 миллиона рублей. В сделках с начала года средний чек составил те же 3 миллиона за квадратный метр, что больше, чем год назад, на 57%. Но надо учитывать, что первый квартал еще не закончился, и эта разница может измениться.
– За что все-таки платят такие суммы? Локацию, архитектуру, премиальные материалы вы уже упомянули. Но наверняка есть что-то еще, что отличает бизнес-класс от премиума или сегмента элит?
– В индексе стоимости элитной недвижимости мы относим к элит-классу дома, где средняя стоимость квадратного метра начинается от 1,5 миллиона рублей. Помимо расположения и архитектуры, оцениваем и насыщенное наполнение дома. Одни покупатели выбирают масштабную жилую среду, как, например, в клубном квартале «Фрунзенская набережная», чтобы при выходе из квартиры оказываться в приятном окружении и видеть качественное благоустройство. Кому-то по душе камерный дом у Патриарших прудов.«
Важен и опыт девелопера. Если это его первый элитный дом, даже сам он не знает, как сложится судьба проекта и дотянет ли он до заявленной планки. Высокотехнологичное здание с дорогой архитектурой и содержанием обслуживать очень сложно. Мы в итоге создали для этого собственную службу комфорта. Только она знает, как сохранить изначальную концепцию и наполнение построенного нами дома – внешний вид, интерьеры, оборудование. Если вы посетите дом, который Sminex сдал пять лет назад, то увидите, в каком идеальном он состоянии.
Беседовала Ирина САЛМИНА