Специальный корреспондент РИА Недвижимость
– Как вы оцениваете сегодняшнюю обстановку на рынке недвижимости в России? Какие проблемы испытывают застройщики?
– Первое полугодие 2024 года было рекордным для всей стройиндустрии, а во втором полугодии после завершения льготной ипотеки спрос и продажи начали снижаться.«Предчувствуя снижение продаж, некоторые застройщики заранее, еще до окончания льготной ипотеки, распродали избыточный земельный банк, чуть погасили долги, чтобы войти в кризисные времена более устойчиво. А некоторые этого не сделали, и сейчас это делать уже поздно.
В текущей экономической ситуации девелоперы выбирают из двух основных подходов. Некоторые сокращают масштабы деятельности, перестают покупать землю и запускать новые проекты. Другие используют ситуацию как возможность роста.
Мы стремимся совместить оба подхода: увеличиваем темпы строительства проектов в высокой готовности и объемы ввода, но откладываем запуски проектов на начальной стадии и одновременно стараемся пополнить земельный банк участками под премиум-сегмент, так как он лучше всего себя проявляет в турбулентные времена. Это стратегически верно, потому что без ротации участков может быстро произойти так, что девелоперу будет нечего строить.
При этом мы сместили фокус с денежных сделок, более привычных при комфортных ставках, на безденежные. Это позволяет нам не наращивать долговую нагрузку. Такие сделки можно структурировать, например, через выход в масштабные инвестиционные проекты или проекты комплексного развития территорий: за приобретение участка мы расплачиваемся с городом либо квартирами, либо строительством социальной или досуговой инфраструктуры. Кроме того, мы стараемся прорабатывать партнерские схемы, например, рассчитываемся с владельцами земельных участков квадратными метрами коммерческой недвижимости в других наших объектах.
Также в отрасли есть дефицит рабочей силы. Мы пытаемся его закрывать, привлекая рабочих из-за рубежа, а также создавая собственные рабочие бригады по монолитным и фасадным работам, установке инженерных систем, отделке. Это позволяет не зависеть от внешних подрядчиков и при эффективном управлении даже снижать себестоимость работ.
Наша основная задача сейчас – выгодно увеличивать земельный банк под перспективные проекты. Текущая ситуация в экономике не продлится вечно. Однажды рынок недвижимости развернется, к тому же он достаточно перспективен и у него есть фундаментальные причины для роста. Высокие ставки бьют по девелоперам: и в доходы сокращением ипотеки, и в расходы увеличенными процентными ставками. А разворот рынка будет помогать с двух сторон – доходной и расходной частью.
– В первом полугодии у «Эталона» денежные поступления сократились на 19%, продажи – на 23%. Насколько это критично для вас?«– Цифры большие, 19% и 23% – это пятая часть. Но важно учитывать, что мы работаем относительно рекордного для отрасли первого полугодия 2024 года, то есть база очень высокая. Если же взять три последних года, но убрать пик первого полугодия прошлого года, то мы подрастаем. Мы все старались продать как можно больше проектов в первом полугодии 2024 года. Сейчас снижение ожидаемое и, если честно, осознанное.
В финансовом и операционном управлении мы ориентируемся на то, чтобы проекты все время находились в покрытии счетов эскроу. То есть при запуске проектов мы стараемся, чтобы денег на стройку тратилось не сильно больше, чем накоплено на счетах эскроу, стараемся синхронизировать какие-то этапы строительства с продажами.
У нас покрытие проектного финансирования счетами эскроу составляет 90%, и мы стремимся наращивать этот показатель. При этом среднее значение на рынке, по данным «Дом.РФ», – около 70%. Высокий показатель покрытия улучшает экономику проекта: мы не перекладываем выросшие из-за высокой ключевой ставки процентные расходы на покупателей квартир – более значимая сумма средств на счетах эскроу позволяет нам снижать ставку проектного финансирования. Судя по данным того же «Дом.РФ», мы справляемся лучше, чем индустрия. Средняя ставка по проектному финансированию в индустрии 10,6%, у нас – 7,7%.
В конце прошлого года мы прогнозировали, как будет выглядеть 2025 год. Могу сказать, что сейчас мы в своем бюджете. Больших рисков с точки зрения финансовой стабильности для себя не видим.
– Согласно вашей отчетности, за первое полугодие цена квадратного метра выросла на 11%. Получается, продажи снизились, а цены выросли. Почему так произошло?«– Важно, что 11% – в среднем по компании. И на рост этого показателя влияет изменение стоимости недвижимости в разных сегментах. У нас и в бизнес-сегменте, и в элитном, и в базовом – везде цены растут, потому что растет стоимость рабочей силы, финансирования, строительных материалов.
– Почему «Эталон» начал развивать дорогой сегмент?
– Фокус на более высокий ценовой класс жилья – одно из наших стратегических направлений. Запуск бренда Aurix – наша реакция на текущую рыночную конъюнктуру.
Когда мы принимали решение о запуске бренда и изучали статистику, выяснили, что премиальный сегмент более стабилен к кризисным ситуациям. Кроме того, у компании «Лидер-Инвест», которую мы купили у АФК «Система» в 2019 году, был огромный опыт строительства элитных объектов в Москве. И после той сделки уже «Эталон» достраивал объекты, которые начинал еще «Лидер-Инвест». Поэтому компетенции у нас есть.
– Какие проекты относятся к Aurix?«– «Эталон» – это бизнес-сегмент, а все, что выше бизнеса, – Aurix. В Москве Aurix – все, что больше миллиона рублей за квадратный метр. В Санкт-Петербурге лимит другой: к Aurix относятся объекты ценой выше 500-600 тысяч за «квадрат». То есть «элитка» сильно отличается по цене квадратного метра от региона к региону: например, то, что в Москве считается бизнес-сегментом, будет относиться к бренду «Эталон», но в регионе это будет однозначно Aurix.
Под брендом Aurix уже есть два действующих проекта в Санкт-Петербурге. Первый – ЛДМ, расположенный на месте бывшего Ленинградского дворца молодежи на Петроградке. Второй – «Мариинка Deluxe» в самом центре. Причем Ленинградский дворец молодежи мы изначально покупали под бизнес-класс и запустили его как проект «Эталона», а когда начали анализировать спрос, передумали и провели ребрендинг. В Москве планируется дебютный проект Aurix, он будет на Ленинском проспекте. И мы активно смотрим новые проекты в столице для наполнения бренда. Особенно нам интересны Замоскворечье, Земляной Вал, Покровка – площадки под точечную застройку в «старой» Москве. Собственно, с чего начинался в свое время «Лидер-Инвест»? По сути, он занимался девелопментом таких точечных объектов, а «Эталон» после M&A достраивал эти проекты.
– Где еще могут быть проекты Aurix, кроме Москвы и Санкт-Петербурга?
– Мы недавно получили права на земельный участок в Калининградской области, в поселке Отрадное под Светлогорском. Это курортная недвижимость. И там точно можно сделать Aurix. В этом районе очень высокая цена реализации: людям важны не столько сады и школы, а гостиничная инфраструктура и высокий класс жилья.
Еще Aurix может быть в Казани, это для нас приоритетнейший регион. Мы уже там присутствуем, но еще смотрим земельные участки в верхнем сегменте. Там есть спрос, и цена реализации квадратного метра обгоняет Санкт-Петербург и приближается к Москве.
– Где, кроме Калининграда, еще может быть курортная недвижимость под брендом Aurix?«– Теоретически в Сочи, на Дальнем Востоке, например во Владивостоке, или где-нибудь на берегу Катуни на Алтае. Вообще у нас развиваются горнолыжные курорты и знаковые, природные места отдыха. Строят отели, инфраструктуру. Таких русских курортных мест немного, на самом деле, топовые можно пересчитать на пальцах одной руки. Перспектива есть, курортная инфраструктура востребована, ее не хватает.
– Планирует ли «Эталон» выходить в новые для себя регионы?
– Сейчас мы присутствуем в 12 регионах: Москва и Московская область, Санкт-Петербург и Ленинградская область, Екатеринбург, Омск, Новосибирск, Тюмень, Казань, Ростов-на-Дону, недавно объявили о выходе в Хабаровск и Калининград.
К концу 2026 года планируем расшириться до 15 регионов. Базово нас интересуют города-миллионники и регионы, в которых есть варианты государственной поддержки. В частности, Дальний Восток, потому что в нем присутствует дальневосточная ипотека.
– Будет ли «Эталон» наращивать свое присутствие в Москве?
– В Москве присутствие будем наращивать именно в премиальном сегменте через Aurix, ведь базово «элитка» у нас наибольшим спросом пользуется именно в столице.
– Кроме жилья, рассматривает ли «Эталон» направление коммерческой недвижимости?
– Помимо жилья, мы расширяем свои проекты офисами. Потому что, например, в Москве изменение вида разрешенного использования (ВРИ) земельного участка для того, чтобы построить на нем жилой дом, стоит дорого. Но если ты строишь офис и, соответственно, создаешь места приложения труда, льготу от строительства офиса можно использовать для уменьшения платы за изменение ВРИ на жилье.
Поэтому, если мы увидим что-то перспективное офисное, то отказываться не будем, потому что можем использовать льготу. Эта льгота настолько большая, что ты становишься чуть менее чувствителен к экономике офиса и можешь реализовать его по себестоимости. Интересанты на такие build-to-suit офисы у нас есть. Если мы наберем таких достаточное количество, будет смысл выделить в отдельный сегмент.
– А если еще какая-то другая коммерческая недвижимость – склады, торговые центры?
– Нет. У нас с офисами есть понимание, как строить и продавать. И по складам мы сделали много сделок: строил их наш партнер, а сами объекты принадлежат нам по программе создания мест приложения труда. Но склады уже вывели из льготы, так что они для нас неактуальны. Также есть опыт по строительству одного торгового центра, но вообще это не наша компетенция.
– Вы завершили редомициляцию: когда планируете выходить на биржу и на каких условиях будут проходить торги?«– Сейчас у нас торги приостановлены, возобновятся они где-то в начале сентября. Какая будет капитализация, рынок покажет. Сейчас это трудно предсказывать. Но мы работаем над тем, чтобы попасть во второй уровень листинга Московской биржи до возобновления торгов акциями, чтобы обеспечить своим инвесторам максимальную доступность и большую ликвидность ценных бумаг.
– Какой прогноз для «Эталона» вы можете дать на конец этого года и на следующий? Как вы думаете, что будет с рынком?
– Во-первых, заметно, что с начала второго квартала риторика ЦБ стала мягче, ипотека начала размораживаться. У нас доля ипотеки выросла до 44% во втором квартале. Мы ожидаем, что эта тенденция будет продолжаться.
Цены на недвижимость падать не будут, потому что инфляция этого не позволяет. Но ожидаем, что со снижением ключевой ставки и ставок по депозитам часть людей вернется на рынок недвижимости. Те, у кого в сентябре заканчиваются депозиты, уже начинают присматривать квартиры. Таких людей стало кратно больше. Возвращение части отложенного спроса при снижении ставки мы ожидаем в конце этого года и в следующем.
Беседовала Татьяна СТЕКОЛЬНИКОВА
