Пережив непростой год, рынок недвижимости России вступает в новый 2026-й одновременно с тревогой и сдержанным оптимизмом. С чем предстоит столкнуться участникам рынка и простым гражданам – в традиционном материале РИА Недвижимость о самых ожидаемых событиях отрасли.
Надежды на восстановление рынка новостроек
Российская строительная отрасль может полностью восстановиться в середине 2026 года, заявил гендиректор «Дом.РФ» Виталий Мутко, аргументируя свой оптимизм тем, что спрос на жилье показывает позитивную динамику и есть надежда на ее продолжение.
Мутко отмечал, что для продолжения оживления рынка нужна ключевая ставка ЦБ ниже 15%. Эксперты не раз говорили, что именно при такой ставке способна начать оживать рыночная ипотека, в последнее время практически недоступная массовому покупателю.
Надежды участников рынка недвижимости подкрепляются и прогнозами авторитетных аналитиков, пусть даже и не полностью совпадающими. Так, Frank RG считает, что в 2026 году объем выдачи ипотеки составит 4,9 триллиона рублей, что почти на 19% выше значения 2025 года. Руководитель аналитического центра «Дом.РФ» Михаил Гольдберг предположил, что рост может составить 20%, в ВТБ сообщили об увеличении на четверть. Директор департамента «Домклик» Сбербанка Алексей Лейпи и вовсе спрогнозировал увеличение объема выдач на 35% – до 5,6 триллиона рублей.
Семейную ипотеку оградят от спекулянтов
Основной драйвер продаж на первичном рынке жилья – программа семейной ипотеки – в 2026 году претерпит изменения. С 1 февраля оформлять льготные кредиты на каждого из супругов станет невозможно, оба будут признаны созаемщиками по ссуде. Предполагается, что новые критерии сделают программу более адресной и защищенной от злоупотреблений, так как многие заемщики вовсе не нуждались в улучшении жилищных условий, а покупали в спекулятивных целях, беря по несколько кредитов.
Кроме того, закрываются так называемые «донорские схемы», когда льготную ипотеку оформляли на одного из родственников или знакомых, а квартиру затем быстро перепродавали. Такие операции, сетует депутат Госдумы Александр Якубовский, превращали социальную программу в инструмент для заработка, поэтому с 2026 года жилье должно покупаться именно той семьей, которая имеет право на участие в программе и реально планирует в нем жить.
Эксперты, соглашаясь, что мера снизит количество спекуляций и повысит адресность, все же не ожидают ее значительного влияния на рынок.«
"Это нововведение спровоцирует рост спроса на семейную ипотеку в период с ноября 2025 года по конец января 2026 года. Ряд семей постарается успеть до ужесточения требований к выдачам. Поэтому и доля льготной ипотеки в выдачах в эти месяцы подрастет. Однако с февраля-марта при прочих равных условиях доля льготной ипотеки вновь возобновит снижение", — говорила, например, старший директор группы рейтингов финансовых институтов АКРА Ирина Носова.
Cтарший директор группы рейтингов финансовых институтов АКРА
В новом году семейная ипотека может претерпеть и другие изменения. По словам министра строительства и ЖКХ Ирека Файзуллина, в министерстве обсуждаются разные сценарии модернизации программы.
Начнут ли застройщики строить вовремя
С нового года отменяется мораторий на штрафы для застройщиков за срыв сроков ввода жилья. Мера, введенная для поддержки застройщиков в непростые времена, с одной стороны, действительно во многом поддержала их. С другой, штрафов накопилось, по данным вице-премьера России Марата Хуснуллина, на 100 миллиардов рублей, а сроки перенеслись у 19% строящегося жилья.
Как рассказали в Минстрое, сейчас идет обсуждение продление полномочий правительства на 2026 год по установлению «особенностей уплаты финансовых санкций».
«В разрабатываемом проекте постановления правительства предусмотрено завершение моратория в отношении неустоек и смежных с ними выплат, связанных с нарушениями сроков передачи объектов долевого строительства. В отношении ранее начисленных неустоек и смежных с ними выплат в связи с нарушениями сроков передачи объектов долевого строительства, по которым ранее предоставлялась отсрочка до конца 2025 года, предусматривается завершение отсрочки 31 января 2026 года», – уточнили в ведомстве.«
Таким образом, пояснили в министерстве, если застройщик получал судебное решение о нарушении до вступления в силу моратория, то после 31 января он должен будет выплатить все причитающиеся неустойки. Все же новые нарушения, связанные с нарушениями сроков передачи жилья, будут облагаться соответствующими выплатами с 1 января. Также после указанного срока начнут действовать все санкции в отношении тех, кто не успел получить судебное решение до начала действия моратория.
Налоги на жилье для москвичей и петербуржцев вырастут
В 2025 году в Москве и Санкт-Петербурге проведена новая кадастровая оценка недвижимости. Новые налоги в соответствии с ней будут рассчитываться с 1 января 2026 года, уплатить их нужно будет в 2027 году.
В Москве в среднем кадастровая стоимость выросла на 23%, включая жилье, соответствующим образом должны вырасти и налоги.
При этом в расчетах в столице впервые стали учитывать не только массовое жилье, но и элитное. Показатель по жилью вырос по-разному в зависимости от района и возраста дома. К примеру, в центре Москвы на 26,3%, а в Зеленограде – на 52,2%. Построенный в 2010-х годах жилой фонд показал прирост на 38,5%, а в 2020-х – на 42,4%.
В Санкт-Петербурге же кадастровая стоимость всех объектов, в том числе жилых, вырастет на 17%.
Впрочем, федеральное законодательство ограничивает рост налогов на недвижимость физических лиц 10% в год, а вот предпринимателям придется платить сполна.
Как изменятся сделки с жильем из-за Ларисы Долиной
Нашумевшая история с квартирой певицы Ларисы Долиной по итогам года завершилась тем, что Верховный суд отменил решения нижестоящих инстанций и признал собственником добросовестную покупательницу Полину Лурье. Однако на этом история, уже ставшая своего рода реалити-шоу, не закончилась – теперь общественность ждет, когда певица освободит жилплощадь и сделает ли это добровольно. Также многие ожидают, в каком виде дело будет вписано в обзор сложившейся практики Верховного суда и каким образом данный прецедент будет учитываться при последующих похожих исках.
В целом ситуация обнажила массу проблем на вторичном рынке, главная из которых – незащищенность покупателей, которые могут лишиться квартиры из-за того, что ведомый мошенниками или действующий с умыслом продавец может оспорить сделку. Поэтому ожидается, что в 2026 году будут разработаны механизмы, устраняющие эти пробелы.
В частности, в Госдуме обсуждается введение так называемого периода охлаждения при переходе права собственности на жилье, когда деньги блокируются на специальном счете до завершения регистрации, а у продавца есть время оценить свои действия.
Также прорабатываются изменения, связанные с институтом доверенных лиц. При совершении сделок с участием людей старшего возраста могут закрепить обязанность уведомлять родственников о подготовке договора и поступлении денег. Выдвинут также ряд инициатив об усилении присутствия правоохранителей на всех этапах сделок. Звучали и более кардинальные предложения, включающие, например, повсеместную проверку всех продавцов на вменяемость.
Что из предложенного будет закреплено законодательно и реализуется на практике – увидим в новом году. Также время покажет, какие механизмы действительно сделают сделки с жильем безопаснее, а какие – усложнят их.