Руководитель редакции РИА Недвижимость
Начало года для застройщиков жилья оказалось сдержанным, признается заместитель председателя правления Сбербанка Анатолий Попов. Девелоперы не только сократили количество новых проектов, но и несколько замедлили темпы их реализации. Кроме того, в строительном бизнесе значительно – в шесть раз – снизился спрос на бридж-финансирование, использующееся для приобретения новых земельных площадок. В интервью РИА Новости Недвижимость Попов рассказал, насколько проекты по строительству жилья покрыты средствами дольщиков на счетах эскроу, что банковское сообщество думает о законодательном регулировании рассрочек на новостройки и можно ли считать сегодня девелопмент устойчивой отраслью.
– Анатолий Леонидович, закончился третий квартал. Как, по вашим наблюдениям, в 2025 году чувствовал себя девелоперский бизнес в России?
– Начало года было весьма сдержанным. В первой половине года объем продаж строящегося многоквартирного жилья сократился на 27% по отношению к аналогичному периоду прошлого года (по данным ЕИСЖС – ред.), когда еще работала массовая программа льготной ипотеки.
С третьего квартала спрос начал оживать и в июле-сентябре продажи застройщиков увеличились примерно на 20% относительно уровня апреля-июня. А по сравнению с аналогичным периодом прошлого года рост составил 17%. Этот всплеск частично объясняется снижением ключевой ставки, которое традиционно трансформируются в части сбережений во вложения в привычный инструмент квадратных метров.
Ориентируясь на спрос, девелоперы жилой недвижимости сократили количество новых проектов. Их объем за девять месяцев снизился на 16% по сравнению с прошлым годом (по данным ЕИСЖС – ред.). По нашей оценке, эта тенденция может потенциально способствовать временному уменьшению общего объема вводимых многоквартирных домов примерно на 5-7% в 2027-2028 годах. Получается, в следствие этого сокращения отрасль придет к балансу.
Другой момент, значимый для девелоперского бизнеса, – это высокие процентные ставки по кредитному финансированию, обусловленные высоким «ключом». Они продолжают оказывать давление на экономику проектов, особенно там, где низкий уровень покрытия долга средствами на счетах эскроу. Число таких жилых проектов в структуре портфеля «Сбера» около 76%. Из них 9% приходится на бридж-кредиты на покупку земельного участка до этапа начала проектного финансирования. По таким кредитам действует базовая процентная ставка и не работает механизм снижения стоимости долга по мере наполнения эскроу деньгами покупателей. Еще у 67% кредитов на строительство жилья покрытие эскроу сегодня ниже 50%.
– Все так плохо?«– Мы не видим какой-то большой трагедии в том, что две трети кредитов девелоперов жилья в «Сбере» имеют покрытие на счетах эскроу ниже 50%. Есть разные этапы строительства, и на них по-разному идет освоение средств. Естественно, что в какой-то момент не все жилье бывает распродано. Более того, разные девелоперы выбирают разную стратегию продаж: некоторые, например, до того, как не закончены фундаментные работы или не возведен первый этаж, принципиально не пускают квартиры в продажу из маркетинговых соображений.
Средневзвешенное покрытие остатками на счетах эскроу по проектному финансированию сейчас составляет 70%. Для сравнения: в прошлом году эта цифра была 79%.
При этом 15% кредитов на жилищное строительство у нас сейчас имеют покрытие более 100%. Это значит, что на объект имеется очень высокий спрос и покупатели голосуют за него рублем.
– Насколько охотно застройщики жилья обращались в первые девять месяцев года за банковским финансированием на фоне высокой ключевой ставки? Видите ли вы замедление спроса на кредиты и в каких сегментах?
– Снижение покупательского спроса отразилось на активности девелоперов. С августа отрицательный тренд несколько изменился, и сейчас еженедельно мы видим рост количества сделок – заключается порядка 40-55 кредитных договоров в неделю, что соответствует значению предыдущих лет и говорит о постепенном оживлении спроса застройщиков. За девять месяцев текущего года число заключенных договоров по проектному финансированию достигло уровня аналогичного периода прошлого года.
Кредитный портфель «Сбера» по жилищному строительству за девять месяцев 2025 года вырос почти на 27%, а если говорить в абсолютных цифрах, то на 1,4 триллиона рублей – до 6,7 триллиона рублей. Выдано 2,9 триллиона рублей, что на 3% больше по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Из них 0,8 триллиона рублей – выдачи по кредитам, сформированным в 2025 году, это на треть меньше такого же разреза прошлого года. При этом направлено в погашение почти 1,6 триллиона рублей – сумма, сопоставимая с прошлым годом.
В целом, пока получается, что в 2025 году доля новых выдач по кредитованию жилых проектов в общем объеме портфеля у нас составляет 27%, тогда как в 2024 году этот показатель был равен 41%. Такая статистика говорит о том, что акцент у девелоперов сместился на выборку действующих кредитных линий, а не на получение новых займов. Компании растягивают инвестиционную фазу по проектам, замедляя темпы строительства, чтобы сбалансировать сократившийся спрос. Мы видим, что средневзвешенный срок ввода объектов по нашему портфелю сегодня достиг 29 месяцев. А в период до повышения ключевой ставки он составлял 21 месяц.«При этом, хочу подчеркнуть, застройщики не стали работать хуже, просто сейчас девелоперам в силу экономических обстоятельств по большому счету торопиться некуда. Поэтому они вписываются в те сроки передачи ключей дольщикам, которые зафиксированы договорами, тогда как раньше в среднем строили на 25% быстрее, чем это требовалось документами.
Кстати, текущая экономическая ситуация привела к формированию и еще одного тренда. Мы наблюдаем рост доли более дорогого жилья в структуре новых проектов «Сбера». За девять месяцев 2025 года в целом по РФ доля бизнес-класса в стартах выросла с 8 до 9%, «премиума» – с 1 до 3%. Понятно, что наиболее ярко это проявляется в крупных городах, прежде всего в Москве, где доля стартов ЖК бизнес-класса увеличилась с 34 до 39%, «премиума» с 4 до 15%. И так, по нашим прогнозам, будет до тех пор, пока семейная ипотека не сможет начать обеспечивать устойчивый спрос на многоквартирные дома.
– Вы уже сказали, что ждете падения ввода жилья в 2027-2028 годах. А как в Сбербанке в принципе оценивают сейчас сферу строительства жилья – скорее как устойчивую или как неустойчивую?
– Переход строительства жилья на эскроу-счета и проектное финансирование в свое время позволил застраховать девелоперские проекты от рисков падения спроса: банки обеспечивают равномерный приток в строящийся объект. Есть спрос в данный момент, или нет – строительные краны работают устойчиво, недостроенных квартир нет, как нет обманутых дольщиков.
– А как насчет девелоперов, которые не платят по кредитам, они есть?
– Мы оптимисты и считаем, что рынок в течение ближайших двух лет придет к балансу и восстановится. Так что реализации катастрофических сценариев с системным кризисом неплатежей среди девелоперов жилья мы не ждем.
К примеру, мы тестировали вариант, что цены на квартиры в среднем по всей стране снизятся на 10%, чего на самом деле сейчас в России даже близко не происходит. Так вот, даже в этом случае, при самом пессимистичном сценарии динамики ключевой ставки, все равно выходит, что проектов с LLCR (покрытие денежным потоком от продаж жилья суммы кредита и обслуживания долга – ред.) меньше единицы в «Сбере» будет не более 3,7%. Так что мы оцениваем положение дел в стройке как стабильное и продолжаем с ней активно работать.
– Что вы можете ответить тем застройщикам, которые жалуются, что ни одна другая отрасли не находится под таким контролем банкиров, как жилищное строительство? Насколько справедливо, что сегодня банки сильно вмешиваются в деятельность девелоперов и, например, диктуют компаниям темпы продаж?«– Мне трудно отрицать, что банковское сообщество – это сегодня главный регулятор строительной отрасли. И, конечно, некоторым застройщикам намного меньше нравится иметь дело с банками, в штате которых работают юристы, строительные эксперты и другие специалисты, чем с отдельными не всегда защищенными частными клиентами.
С другой стороны, мне бы хотелось, чтобы нас воспринимали как партнера и профессионального консультанта, видящего картину в целом. Мы анализируем большое количество показателей, которые тонко и синтетически оценивают состояние рынка жилья в конкретном районе конкретного города, а иногда даже улицы, зачастую больше многих девелоперов знаем о планах их конкурентов, уровне распроданности, объемах выхода новых новостроек, скорости продаж, коэффициентах поглощения новостроек рынком.
– И какие выводы о ситуации с распроданностью жилья в России сейчас можно сделать?
– Москва, конечно, смотрится лучше остальной России. Отношение распроданности к стройготовности (показывает долю проданных квартир в проектах с поправкой на степень их стройготовности – ред.) по Москве превышает 90% при среднем аналогичном показателе по РФ в 69%. Кроме того, Москва показывает более быстрый темп рост цен. За девять месяцев стоимость новостроек в столице прибавила 9%, в среднем по России – 5%. Так что в Москве экономика проектов для застройщиков наиболее устойчива.
Намного сложнее ситуация в Краснодарском крае, где уровень распроданности проектов ниже среднероссийских уровней – отношение распроданности к стройготовности составляет 41%. Поэтому компаниям, планирующим новые проекты в этом регионе и приходящим за банковским кредитом, мы напоминаем, что в эконом-сегменте здесь есть большое количество нераспроданных квартир, которых хватит для продаж более чем на три года вперед. Наша задача – помочь застройщику не войти в неэффективный проект.
– В первой половине 2025 года активно обсуждалось активное использование рассрочек от застройщиков в качестве альтернативы ипотеке. Что думают в Сбербанке об этом механизме? Не пытались ли вы ограничить своих застройщиков-партнеров в применении такой схемы?
– Рассрочки – это один из наиболее известных инструментов маркетинга, который применяется на рынке жилья уже десятилетия. Со второй половины 2024 года, после завершения массовой программы льготной ипотеки, этот инструмент стал использоваться девелоперами намного чаще, чем раньше, чтобы стимулировать продажи. Максимальную долю продаж в рассрочку мы зафиксировали в четвертом квартале 2024 года – тогда было 44%. Но сейчас пик применения рассрочек пройден, и в настоящее время доля продаж в рассрочку составляет около 40%.
При этом риск использования рассрочки в виде неполного перечисления средств на эскроу-счет представляется абсолютно контролируемым. Положение застройщика защищено 214-ФЗ, и при систематическом нарушении условий рассрочки покупателем компания имеет право расторгнуть ДДУ. В этом случае квартира возвращается в продажу, а экономика проекта не ухудшается.
Другое дело, что возможна ситуация, когда рассрочка становится основным механизмом продаж, а девелопер не может обеспечить стабильный поток денежных средств на эскроу-счет. Тогда процентная нагрузка на застройщика растет, а LLCR падает. Мы своим клиентам-застройщикам рекомендуем не попадать в зависимость от рассрочки как от главного инструмента продаж.
– Нужно ли механизму рассрочки регулирование на законодательном уровне?«– Мы выступаем за законодательное регулирование, но расходимся с Банком России в методах его применения. ЦБ ранее настаивал на росте резервирования кредитов на проектное финансирование и усилении роли банков в отслеживании применения рассрочек. Но для банков в этом случае будет расти давление на капитал из-за увеличения резервов и операционных расходов по мониторингу проектов, что в конечном итоге может сказаться на стоимости кредитов для застройщиков.
В банковском сообществе предлагают пойти по другому пути: разработать и внедрить стандарт применения рассрочек на рынке жилищного строительства по аналогии с тем, как был внедрен ипотечный стандарт. Еще одно предложение – включение рассрочек в учет кредитной истории физических лиц.
– Как сейчас застройщики работают, по вашим наблюдениям, с земельным банком: стараются сокращать его или, напротив, внимательно следят за рынком в поисках трофейных активов? И какую тактику вы рекомендуете выбирать своим клиентам?
– При текущем уровне процентных ставок и временно просевших продаж инвестиции девелоперов в земельные участки также снизились, компании вполне предсказуемо оптимизируют свои земельные банки. Как следствие мы видим охлаждение интереса застройщиков к бридж-кредитованию – если за девять месяцев 2024 года было выдано 600 миллиардов рублей, то за аналогичный период 2025 года – 100 миллиардов рублей.
Сейчас мы видим несколько стратегий, которые зависят уже от имеющихся площадок у девелопера и его ожиданий на перспективу трех-пяти лет. Те девелоперы, которые ориентируются на оптимистичные прогнозы, пользуются моментом, чтобы приобрести новые площадки. В частности, мы наблюдаем продолжающую тенденцию по приобретению земли в столичных регионах крупными региональными девелоперами. Большим спросом пользуются площадки, где уже получено разрешение на строительство или понятны согласованные властями технико-экономические параметры, так называемые ТЭПы.
В то же время есть кейсы, когда крупные девелоперы продают часть земельного банка, чтобы сократить объем бридж-кредитов с высокими процентными ставками и снизить долговую нагрузку на компанию.
– Поговорим о коммерческой недвижимости. Несколько лет подряд рынок складов в России демонстрировал агрессивный рост на фоне активного развития маркетплейсов и нехватки логистической недвижимости. Продолжается ли этот рост и сейчас и нет ли признаков пузыря на этом рынке?
– Действительно, складская недвижимость в последние несколько лет была горячим сегментом. Изменения логистических цепочек и необходимость для компаний поддержания большего количества запасов, активно развивающиеся маркетплейсы, повысили спрос, и в свободной продаже складов было не найти.«
Сейчас ситуация изменилась: в конце прошлого года в Московском регионе на складах была околонулевая вакансия – 0,7%, а к концу текущего года уровень свободных площадей будет примерно 3-5%, что является нормальным значением для этого сегмента. Рынок переходит в более спокойное состояние, но сохраняет долгосрочный потенциал роста. Соотношение объема высококачественной складской недвижимости по отношению к населению в России еще не достигло европейских уровней. Портфель кредитования строительства складов за девять месяцев 2025 года вырос на 37 миллиардов рублей, или на 22%.
– Что вы видите в плане интереса девелоперов к другим сегментам рынка коммерческой недвижимости, таким как офисы, гостиницы, торговые центры?
– В целом диверсификация направлений девелоперского бизнеса помогает снизить зависимость от рисков одного сегмента. В гостиничном сегменте привлекательность добавляется за счет программы поддержки государства – 141-го постановления правительства, которое субсидирует процентную ставку по кредитам на туристические объекты. На данный момент банк финансирует 127 гостиничных проектов с лимитом кредитов в 353 миллиарда рублей. Лидерами по объемам финансирования, понятное дело, является Краснодарский край, далее идут Москва и Московская область. Доля этих регионов – больше трети всего объема кредитования.
В офисном сегменте, по крайней мере в Москве, девелоперы научились монетизировать спрос на помещения в нарезку, когда продается здание не целиком, что требует привлечения большого объема финансирования, а отдельные офисные блоки. Здесь даже применяются механизмы эскроу-счетов по аналогии с жилищным строительством.
В целом кредитный портфель «Сбера» по коммерческой недвижимости за девять месяцев 2025 года вырос до 1,8 триллиона, что составляет прирост 6% по отношению к аналогичному периоду прошлого года. В коммерческой недвижимости девелоперы сейчас фокусируются в основном на строительстве гостиниц по госпрограмме и возведении складов.
– Если посмотреть на кредитование девелоперского бизнеса в региональном разрезе, то какие регионы и в каких направлениях показывали наилучшие показатели в стране с точки зрения роста кредитного портфеля в 2025 году?
– Наибольший прирост портфеля по жилью был сформирован в Москве – 613 миллиардов рублей, в Санкт-Петербурге – 152 миллиарда, в четыре раза меньше. В Краснодарском крае объемы выдач новых кредитов на строительство жилья сопоставимы с Санкт-Петербургом – 144 миллиарда.
В коммерческой недвижимости по гостиницам лидирует Краснодарский край, по складам – Москва и Челябинская область, по торговым объектам – Алтайский край.
– Каковы ваши ожидания по положению дел в строительном бизнесе на горизонте ближайшего года?
– В четвертом квартале ожидаем традиционное оживление спроса на новостройки, в 2026 году – постепенное восстановление рыночной ипотеки за счет ожидаемого снижения ключевой ставки Банком России. Один из важных факторов, например, будут ли вноситься изменения в параметры семейной ипотеки, на которую сейчас приходится 70% продаж в новостройках в эконом-сегменте. И, конечно, продолжение цикла смягчения денежно-кредитной политики Банком России критически значимо для развития строительной отрасли.
Беседовала Ольга НАБАТНИКОВА